Ako ste dobro procenili da vam je stambeni kredit neophodan za rešenje stambenog pitanja i da imate mogućnosti da ga dugoročno redovno otplaćujete, onda je važno da se dobro raspitate o uslovima pod kojima razne banke odobravaju stambene kredite. Tu vam može pomoći uzimanje obrasca Osnovni podaci o kreditu za željenu vrstu kredita od više banaka i poređenjem podataka videćete šta je za vas najpovoljnije.

Banke nude stambene kredite pod raznim uslovima i razlikuju se po visini kamatne stope, da li je ona fiksna ili promenljiva, kolika je visina kredita, rokovi otplate, razlike u troškovima koji idu uz uzimanje kredita. Sve to može biti i komplikovano za sagledavanje i zato se jedan pokazatelj najčešće uzima kao merodavan za stvarnu cenu kredita, a to je efektivna kamatna stopa.

Šta je efektivna kamatna stopa?

Efektivna kamatna stopa (EKS) predstavlja stvarnu cenu kredita i omogućava da lakše sagledate i uporedite uslove pod kojima različite banke nude iste kredite. Ona je sveobuhvatna u pogledu onoga što ulazi u cenu kredita. 

Ako tražite koji su najpovoljniji stambeni krediti onda svakako pođite od efektivne kamatne stope. Pravilo je da ukoliko je efektivna kamatna stopa na godišnjem nivou niža, kredit je jeftiniji. 

Imajte u vidu da visina rate ne predstavlja pravi pokazatelj cene kredita, jer kod kredita sa dužim rokom otplate mesečna rata može biti niža, ali to ne znači da je ukupna obaveza po tom kreditu niža. 

Da li je povoljnija fiksna ili promenljiva kamatna stopa kod dugoročne otplate kredita

Kada uzimate kredit jedno od glavnih pitanja je koju vrstu kamatne stope izabrati – fiksnu ili promenljivu. Fiksna kamatna stopa ostaje ista tokom čitavog perioda otplate kredita i s njom je buduća situacija izvesnija. Na nju ne utiču promene na finansijskom tržišu i zaštićeni ste od mogućih turbulencija. 

Za razliku od fiksne, promenljiva ili varijabilna kamatna stopa je podložna promenama tokom otplate i mesečna rata se menja zavisno od kretanja na finansijskom tržištu. Znači, može i da raste i da pada. 

Nema pouzdane procene koja je kamatna stopa povoljnija, fiksna ili promenljiva, kod dugoročne otplate kredita. Na vama je izbor, imajući u vidu pre svega tri faktora: 

– trenutnu ekonomsku situaciju, 

– projekcije mogućih kretanja kamatnih stopa,

– i ono što je baš do vas – koliko ste spremni na rizik. 

Faktori rizika

U vezi sa faktorom rizika, fiksna kamatna stopa je pogodna za one koji vole izvesnost i mogućnost realnih planiranja svojih finansija unapred. Ali ako ste spremni da rizikujete, onda možete i profitirati padom kamatne stope i smanjenjem mesečne rate, kao što možete biti izloženi rastu kamatne stope što poskupljuje vaš kredit. 

Druga dva faktora, trenutna ekonomska situacija i projekcija mogućih kretanja kamatnih stopa, u Srbiji imaju veći značaj jer su kamatne stope podložne promenama zbog makroekonomskih faktora kao što su inflacija i kurs evra ili druge valute za koju vezujete kredit. 

Setite se kredita vezanih za švajcarski franak, jer su u tom momentu kamate bile niže nego kod kredita vezanih za evro. Ali za dve godine kurs švajcarskog franka u odnosu na dinar je porastao čak 72%, što je značajno uticalo i na porast mesečnih rata, dok je kurs evra u istom periodu zabeležio rast od 40%. Korisnici kredita vezanih za švajcarski franak bili su u ozbiljnom problemu i morali su da traže intervenciju države kako bi ih zaštitila. 

Uticaj valutne klauzule

Imajte u vidu da vas uticaj valutne klauzule na dugoročne kredite može uvesti u dodatni rizik povezan sa promenama u kursu valute u kojoj je kredit indeksiran. Preuzimate takozvani kursni rizik jer iako rate plaćate u domaćoj valuti one su indeksirane u stranoj valuti i to je najčešće evro. 

To znači da, ako se vrednost dinara smanji u odnosu na evro, vaša mesečna rata u dinarima će porasti. Ovaj rizik se može produžiti na ceo period otplate kredita, što može značajno povećati ukupan iznos koji ćete otplatiti.

Uticaj referentne kamatne stope

Referentna kamatna stopa se koristi kao osnova za izračunavanje promenljive kamatne stope. Obično se vezuje za osnovnu kamatnu stopu centralne banke ili drugi finansijski indeks, kao što je EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) ili BELIBOR (Belgrade Interbank Offered Rate). Promena referentne kamatne stope može smanjiti ili povećati promenljivu kamatnu stopu tokom perioda otplate kredita. 

EURIBOR (u evrozoni) i LIBOR (u Londonu) su kamatne stope koje poslovne banke širom Evrope koriste za formiranje kamatne stope na kredite koje odobravaju klijentima. 

BELIBOR je beogradska međubankarska stopa, referentna kamatna stopa po kojoj banke u Srbiji međusobno pozajmljuju novac na kratkoročnoj osnovi, obično do godinu dana. Predstavlja prosečnu kamatnu stopu koja se formira na osnovu ponude i tražnje za novcem među bankama na domaćem tržištu.